不動産豆知識【名泗コンサルタント】　三重県の土地売買・一戸建て・賃貸マンション・テナント・任意売却などの不動産情報

一般媒介契約　【いっぱんばいかいけいやく】
一般媒介契約は、依頼者がほかの宅建業者に重ねて依頼をしてもよい契約です。なお、一般媒介契約では、有効期間についての法律上の制約はありません。（国土交通省の定める標準媒介契約約款では、専任媒介契約と同じく３月以内で定めるものとしている）

請負契約　【うけおいけいやく】
請負人がある一定の仕事を完成させ、注文者がこれに報酬を支払う契約をいう。

瑕疵担保責任　【かしたんぽせきにん】
売買の目的物に隠れた瑕疵があった時、売主が買主に対して負う責任をいう。

完了検査　【かんりょうけんさ】

建築確認を受けたすべての建築物は、工事完了後4日以内にその旨を都道府県などの建築主事また、指定確認検査機関に届け出て、建築基準法と関連規定に適合しているかどうか検査を受ける必要がある。
これを「完了検査」と呼ぶ。
完了検査に合格すると「検査済証」が交付され、建物の使用が可能になる。
なお、この検査済証は、受託金融公庫融資を受けるための必要書類の一つで、民間金融機関でも求められる場合がある。

北側斜線制限　【きたがわしゃせんせいげん】

第1種および第2種低層住居専用地域と第1種および第2種中高層住宅専用地域では、隣地または道路の日照確保のため、建築物の高さを、北側隣地（道路）協会線上の一定の高さを起点とする斜線の範囲内に収めなくてはならない。
ただし、第1種および第2種中高層住宅専用地域で日陰規制の対象地域は除外。
一般的に北側斜線制限より道路斜線制限のほうが厳しいため、敷地の真北に道路がある場合は、道路斜線で規制されることが多い。

クーリング・オフ　【くーりんぐ・おふ】
宅建業者から自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、宅建業者の事務所またはそれに準ずる場所以外の場所でなされた宅地建物の買受けの申し込み、または売買契約について、8日間以内の場合には無条件に申込みの撤回または契約の解除が出来る。

契約の解除　【けいやくのかいじょ】
民法上は、売買・贈与契約等の非継続契約と、賃貸借・雇用・委任・請負等のように一定期間継続する契約の両方について「契約の解除」という用語を用いているが、本来は、売買契約等、いったん成立した契約を一方の意思表示によって、当初に遡って解消させることをいう。

現状有姿売買（現状）　【げんじょうゆうしばいばい（げんじょう）】

不動産取引で、売買契約書中に「現状有姿（のまま）」「現状有姿にて引き渡す」等の文言が記載されることが少なくないが、その意義、具体的な内容については業界でも定説がない。
現状有姿は、引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多いが、単に現状有姿との記載があるからといって、これをもって直ちに、売主の瑕疵担保責任の免責についての合意があるとまではいえない。

建築確認申請　【けんちくかくにんしんせい】

建物を建築するためには、工事にとりかかる前に、その計画の内容が建築基準法や関連法令に適合しているかどうか、都道府県または、市区町村の建築主事に申請して、確認を受ける必要がある。
これを「建築確認申請」と呼ぶ。
本来は施主が行うものだが、建築士やハウスメーカーなどに代行してもらうのが一般的。
そのための手数料が設計料などに含まれている場合もあるが、別途に請求されることもあるので事前に確認しておこう。

建築基準法　【けんちくきじゅんほう】

建物を建築するときに守らなければならない、もっとも基本になる法律。
国民の生命・健康・財産を守ることを目的に、建築する敷地と道路との関係、用途地域ごとの建築物の種類や規模、建築物の構造や設備の強度・安全性などについて、最低限の基準を定めている。
1950年制定。一定規模以上の建築物をたてる場合は事前に建築確認を受けることが必要になる。
同法の技術的基準などの詳細を定めたものが「建築基準法施工令」。

建ぺい率　【けんぺいりつ】
環境保全、火災の拡大防止、非難経路などの確保。敷地面積に対する建築面積の割合（式）：建ぺい率％＝（建築面積/敷地面積）×100 （例）：建ぺい率％＝（100㎡/200㎡）×100＝50

災害危険区域　【さいがいきけんくいき】

地方自治体が建築基準法（第39条）に基づいて、津波・高潮・洪水などの風水害を受けやすい地域として指定したもので、この区域内では建築の禁止など一定の建築制限を行える。
急傾斜地崩壊危険区域などが対象になる。
なお、「津波」は地震などによる海底の隆起・沈降が原因で発生するもの。
「高潮」は台風なふぉによる気圧の急変によって港湾の潮位が異常に高まること。
自治体によって津波被害履歴図などを作成・公開している。

指定確認検査機関　【していかくにんけんさきかん】

国土交通大臣または都道府県知事の指定を受けて、建築確認申請・検査業務を行う民間機関のこと。
従来この業務は特定行政庁の建築主事のみが行ってきたが、1999年5月施工の改正建築基準法によって、民間機関の参入が認められた。
確認検査機関の指定を受けるためには、一定以上の人数の確認検査員を有すること、役職員の構成やほかの業務内容によって確認・検査業務に公正を欠くおそれがない等の基準をクリアしていなくてはならない。

竣工検査　【しゅんこうけんさ】

工事がほぼ終了したとき、その施工状態をチェックするために行われる検査。
まず施工会社や設計者・監理者などの工事責任者が行い、その後に施主が立ち会って検査を行うのが一般的。後者を「施主検査」と呼ぶことも。
この時点で不具合が発見された場合は手直しを行い、その仕上がりを確認、清掃などが完了してから建物を施工者から施主に引き渡す。
これとは別に、自治体の建築主事などが建築基準法に基づいて行うのが「完了検査」。

準防火地域　【じゅんぼうかちいき】

火災が発生した場合でも延焼速度を遅くし、市街地の防火に役立てることを目的として指定される地域。4階建て以上の建物はすべて耐火建築物としなければならないが、3階建て以下の場合は規模によって準耐火建築とすることもできる。
準防火地域内に延べ床面積500平方メートル以下の木造3階建て住宅を建てるときは、外壁や軒裏を防火構造とするなど、主要構造部・開口部に関する一定の基準を満たさなくてはならない。

絶対高さ制限　【ぜったいたかさせいげん】

第1種および第2種低層住居専用地域には、隣地斜線制限がない代わりに建築物の絶対的な高さの制限がある。
数値は10ｍまたは12ｍで、各地域の都市計画によって決められてる。
高さの限度が10ｍの地域では、一定以上の敷地面積があり、かつその敷地内に空地を有するなど、低層住宅の環境を害する恐れがないと認められれば12ｍまでの緩和もある。一方、限度12ｍの地域では日陰規制が強化されるなど総合的に運用される。

セットバック　【せっとばっく】

二項道路に接している敷地で、道路の境界線を後退させること。
セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することはできない。
また、建ペイ率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることも不可。
セットバックが必要な面積が、敷地面積の10％以上ある場合は、物件広告を出すときに「要セットバック○平方メートル」といった形で表示する必要がある。すでに後退している場合は「セットバック済み」となる。

接道義務　【せつどうぎむ】

都市計画区域内になる建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなくてはならないと、建築基準法で定められている。
これを「接道義務」という。
つまり、接道義務を満たしていない土地には、住宅などの建物は建てられていないということ。
接道義務違反の土地は、物件広告をする際に「再建築不可」または「建築不可」と表示しなければならない。
周囲に広い空き地があって安全上問題がない場合や二項道路などの例外もある。

接道義務

道路　【どうろ】

建築基準法でいう「道路」とは、国道や都道府県など道路法で定められた道路のほか、都市計画法や土地区画整理法などによる道路、古くから使用されてきた公道・私道、また都道府県や市の指定を受けた私道などで、原則として幅員4ｍ以上（6ｍ以上と指定される区域もある）のものを指す。幅4ｍ未満でも例外的に道路としてみなされる「二項道路」の例もあるが、法律に規定のない路地などは道路とは認められないことに注意。

道路の色々

呼称	内容
1号道路	道路法による道路
2号道路	都市計画法、土地区画整理法等による道路
既存道路	建築基準法施行時にすでにあった道路
計画道路	都市計画法、土地区画整理法等で2年以内に新設、変更される道路として特定行政庁が指定したもの
位置指定道路	特定行政庁が指定した幅員4ｍ（6ｍ）以上の私道
みなし道路（二項道路）	建築基準法施行時にすでにあった幅員4ｍ（6ｍ）未満の道で特定行政庁が指定したもの
三項道路	将来の拡張が困難な二項道路で、境界線に関して道路中心線からの後退距離緩和の指定を受けたもの

道路斜線制限　【どうろしゃせんせいげん】
道路の日当たり、通風に支障がきたさないようにする。建築物の高さが前面道路から一定の勾配内に制限されます。

中間検査　【ちゅうかんけんさ】

建築物の工事途中に、その構造や施工の状況が建築基準法とその関連規定に適合しているかどうかをチェックする検査。
1999年5月の建築基準法改正によって導入された。
どの建築物のどの工程で行うかは、各特定行政庁（都道府県や市など）それぞれの判断で、区域や期間、建築物の構造、用途、規模を限って指定する。
指定された建築物は建築主事または指定確認検査期間の中間検査を受けなければ工事を続けられない。

中間検査が必要な一戸建て住宅

地域	主な条件	適用時期
東京都	地上3階建て以上	～2007.6.30
大阪府	床面積50・超	-
愛知県	床面積50・超	～2006.3.31
福岡県	木造軸組工法	～2005.6.30

二項道路　【にこうどうろ】

建築基準法では原則として幅員が4m以上ないと「道路」として認められない。
ただし、幅員が4m未満でも、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、行政から指定をうけた場合には、道路とみなされる。
建築基準法第42条第2項で規定されていることから、これを「二項道路」という。「みなし道路」ともいわれる。
二項道路に接している敷地に建築する場合は、別図の通り反対側の状況に応じてセットバックする必要がある。

媒介契約　【ばいかいけいやく】

不動産業者に売却・購入の仲介を依頼する場合は、必ず媒介契約を結びます。
媒介契約は、宅地建物取引業法によって定められている行為で、依頼主が専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類のうち、いずれかを選択することができます。
媒介契約の締結によって依頼主と不動産業者の売買仲介の依頼関係が明確化され、お互い権利や義務が発生します。

表示登記　【ひょうじとうき】
登記簿の表題部に特定した土地・建物の所在、用途、面積等をできるだけ忠実に公示する登記です。主に、建物を新築した場合などに行います。

不動産　【ふどうさん】

不動産とは、分かりやすく説明すると、土地および建物のことです。
不動産登記は、国民の大切な財産である土地や建物に関し、一定の事項を国が作成し管理する登記簿によって不動産に関する取引の安全と円滑化をはかる重要な役割を果たしています。
不動産の登記簿には、土地登記簿と建物登記簿があります。

不動産競売　【ふどうさんきょうばい】
責務を返済することができなくなった人または企業の所有する不動産等を裁判所を通し差し押さえ、これを売却し責務の返済に当てる手続きのことをいう。

不動産所得税　【ふどうさんしょとくぜい】
不動産を購入またはもらった場合、建物を建築（増改築を含む）した場合必要です。登記をしなくても納税の義務があります。

防火地域　【ぼうかちいき】

都市計画法に基づいて定められる地域。
この地域内には、万一火災が起こっても他に延焼しないような建物・工作物を建てなければならない。基本的には耐火建築物であること。平屋または2階建てで、延べ床面積が100平方メートル以下であれば準耐火建築物でもよい。
ただし、延べ面積が50平方メートル以下の平屋建ての付属建物で外壁・軒裏が防火構造になっているもの、高さ2m以下の門や塀などは例外として除外される。

窓先空地　【まどさきあきち】

マンションなどで採光や非難通路を確保するために設けられる敷地周りの空地のこと。
1階住戸の窓に面する敷地の部分を、一定の幅で建物を建てられない何もない状態に保つ規定になっていることから「窓先空地」という。
採光は、隣地境界や別の建物からの水平距離と開口部までの垂直距離の割合が建築基準法で決まっている。
火災時の避難通路の確保は、東京都など一部の自治体ごとに条令などによって規定されている。

（東京都建築安全条例）

床面積	窓先空地の幅員
200㎡以下	1.5ｍ以上
～600㎡以下	2ｍ以上
～1000㎡以下	3ｍ以上
～1000㎡以下	4ｍ以上

容積率　【ようせきりつ】
市街地の環境バランスを図る。敷地面積に対する延べ床面積の割合（式）：容積率％＝（延べ床面積/敷地面積）×100 （例）：容積率％＝（（100㎡+100㎡）/200㎡）×100＝100

4時間日照　【よじかんにっしょう】

太陽の高度が一番低くなる冬至の日に、主な居住室の日照時間が4時間（北海道は3時間）以上確保されること。
住宅金融公庫の融資対象になる住宅の条件の一つ。
ただし用途地域によって条件が変わる。
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域の場合が4時間以上で、それ以外の地域の場合には2時間以上となる。商業系や工業系の地域では日照が重視されていない。

隣地斜線制限　【りんちしゃせんせいげん】
隣地への日照、通風に支障をきたさないようにする。建築物の高さが前面道路から一定の勾配内に制限されます。